Immobilie vererben? Jetzt Testament und Nachlass rechtssicher gestalten
Haus, Wohnung oder Grundstück gehören häufig zu den größten Vermögenswerten einer Familie. Wer Immobilien besitzt, sollte deshalb mehr regeln als nur, wer erbt: Wir prüfen Ihre persönliche und wirtschaftliche Situation und entwickeln eine Nachlassregelung, die zu Ihrem Vermögen und Ihrer Familie passt.
- Testament rechtssicher gestalten
- Immobilienvermögen sinnvoll zuordnen
- Ehepartner und Kinder absichern
- Pflichtteilsrisiken und Erbengemeinschaften frühzeitig erkennen
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Eine Immobilie verändert die Nachlassplanung
Ohne Testament oder Erbvertrag gilt die gesetzliche Erbfolge. Erben mehrere Personen, wird nicht eine Person Eigentümer der Immobilie, sondern eine Erbengemeinschaft. Dann müssen alle gemeinsam entscheiden: über Verkauf, Nutzung, Reparaturen und laufende Kosten.
Dabei treffen oft unterschiedliche Lebenssituationen aufeinander:
- Ein Kind möchte verkaufen.
- Ein anderes möchte das Elternhaus behalten.
- Ein drittes benötigt kurzfristig Geld.
- Der überlebende Ehepartner möchte weiterhin dort wohnen.
Auch ein Testament aus dem Internet kann formal wirksam sein und trotzdem zu einem Ergebnis führen, das Sie nie beabsichtigt haben. Gute Nachlassplanung beginnt deshalb nicht mit einem Mustertext, sondern mit der Frage: Was soll nach Ihrem Tod tatsächlich mit Ihrem Vermögen passieren?
Was Sie vermeiden sollten
- Kein Testament aus dem Internet übernehmen, ohne die Folgen für Ihre Immobilie zu prüfen.
- Die Immobilie nicht vorschnell zu Lebzeiten übertragen, ohne die eigene Absicherung zu regeln.
- Sich nicht auf die gesetzliche Erbfolge verlassen, wenn mehrere Kinder erben würden.
- Ein Berliner Testament nicht ungeprüft wählen, nur weil es verbreitet ist.
- Pflichtteilsansprüche und bestehende Immobilienkredite nicht ausblenden.
Welche Ziele kann eine Nachlassplanung mit Immobilie verfolgen?
Welche Gestaltung sinnvoll ist, hängt von Ihrer Familie, Ihrem Vermögen und Ihren Zielen ab. In der Praxis geht es meist um vier Fragen.
Ehepartner absichern
Klären, ob der überlebende Ehepartner Eigentümer wird oder ob ihm etwa ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingeräumt wird.
Erbengemeinschaft vermeiden
Die Immobilie gezielt einer Person zuordnen, damit nicht mehrere Erben gemeinsam über Verkauf, Nutzung und Kosten entscheiden müssen.
Kinder fair ausgleichen
Übernimmt ein Kind das Haus, den wirtschaftlichen Ausgleich der Geschwister über Vermächtnisse, Teilungsanordnungen oder Erbquoten regeln.
Pflichtteil und Liquidität planen
Mögliche Pflichtteilsansprüche einkalkulieren und klären, wie Geldansprüche erfüllt werden können, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen.
Drei Weichenstellungen, die Sie kennen sollten
Testament oder Schenkung?
Eine Immobilie kann vererbt oder bereits zu Lebzeiten übertragen werden. Eine pauschale Antwort gibt es nicht: Wer überträgt, gibt Eigentum aus der Hand.
Zu prüfen sind insbesondere die eigene finanzielle Absicherung, Wohnrecht oder Nießbrauch, Rückforderungsmöglichkeiten, bestehende Darlehen, Pflichtteilsfolgen sowie erbschaft- und schenkungsteuerliche Auswirkungen. Die steuerliche Gestaltung sollte bei entsprechendem Vermögen mit der steuerlichen Beratung abgestimmt werden.
Pflichtteil: Ein Testament beseitigt nicht alle Ansprüche
Nahe Angehörige können auch dann Pflichtteilsansprüche haben, wenn sie nicht Erben werden. Ein Pflichtteilsanspruch ist grundsätzlich auf Geld gerichtet.
Steckt ein erheblicher Teil des Nachlasses in einer Immobilie, kann dadurch Liquiditätsbedarf entstehen. Deshalb lautet die Frage nicht nur „Wer soll erben?“, sondern auch: Welche Ansprüche entstehen daneben und wie können sie erfüllt werden?
Berliner Testament: sinnvoll oder problematisch?
Beim Berliner Testament erbt zunächst der überlebende Ehepartner, nach dessen Tod die Kinder. Das kann zur Familie passen, ist aber nicht automatisch die beste Lösung.
Gerade bei Immobilien und größerem Vermögen sollten Bindungswirkung, Pflichtteilsrechte, steuerliche Auswirkungen und die gewünschte Verteilung nach dem Tod des zweiten Ehepartners geprüft werden.
Wann eine individuelle Nachlassplanung besonders wichtig ist
- Sie besitzen ein Haus, eine Eigentumswohnung oder mehrere Immobilien.
- Sie sind verheiratet und haben Kinder oder leben unverheiratet mit Ihrem Partner zusammen.
- Es gibt Kinder aus unterschiedlichen Beziehungen oder eine Patchworkfamilie.
- Eines Ihrer Kinder soll später eine Immobilie übernehmen.
- Einzelne Angehörige haben bereits größere Schenkungen oder Vermögen erhalten.
- Ein Familienunternehmen, Gesellschaftsanteile oder Vermögen im Ausland sind vorhanden.
- Sie haben bereits ein Testament, aber seitdem haben sich Familie oder Vermögen verändert, etwa durch Heirat, Scheidung, Geburt, Immobilienkauf oder Umzug ins Ausland.
So läuft Ihre Nachlassplanung ab
- 1
Ausgangssituation erfassen
Wir besprechen Ihre familiäre Situation und Ihre wesentlichen Vermögenswerte, insbesondere Ihre Immobilien.
- 2
Ziele definieren
Wer soll abgesichert werden, wer welche Vermögenswerte erhalten und welche Konflikte möchten Sie vermeiden?
- 3
Rechtliche Risiken prüfen
Gesetzliche Erbfolge, Pflichtteilsrechte, mögliche Erbengemeinschaften und bestehende Verfügungen werden eingeordnet.
- 4
Gestaltung entwickeln
Je nach Situation kommen Testament, Erbvertrag, Vermächtnisse, Teilungsanordnungen oder lebzeitige Gestaltungen in Betracht.
- 5
Umsetzung
Wir formulieren die Regelungen. Ist eine notarielle Beurkundung erforderlich oder sinnvoll, wird die Umsetzung mit einem Notariat abgestimmt.
Diese Informationen helfen beim Erstgespräch
- Familienstand, Kinder und weitere mögliche Erben
- Vorhandene Testamente, Erbverträge oder Eheverträge
- Immobilien mit ungefähren Verkehrswerten und bestehenden Finanzierungen
- Bank- und Wertpapiervermögen, Lebensversicherungen
- Unternehmensbeteiligungen und Auslandsvermögen
- Bereits erfolgte größere Schenkungen
Sie müssen für das erste Gespräch keine vollständige Vermögensakte zusammenstellen. Zunächst klären wir, was Sie erreichen möchten und welche rechtlichen Fragen dafür relevant sind.
Nachlassplanung beginnen
Ihre Ansprechpartnerin
Im Erbrecht geht es häufig nicht nur um Paragrafen, sondern um Familien, Immobilien und Vermögen, das über viele Jahre aufgebaut wurde. Rechtsanwältin Julia Ehmer ist seit 15 Jahren anwaltlich tätig. Eine gute Nachlassgestaltung soll nicht erst funktionieren, wenn der Erbfall eingetreten ist – sie soll vorher Klarheit schaffen.
Vermögen verstehen. Familienkonstellation berücksichtigen. Konflikte voraussehen. Rechtlich klar gestalten.
Kanzleisitz München | Beratung bundesweit, auch digital
Häufige Fragen zu Testament und Immobilien
Ohne Testament oder Erbvertrag gilt grundsätzlich die gesetzliche Erbfolge. Ob diese zu Ihren Vorstellungen passt, hängt von Ihrer familiären und wirtschaftlichen Situation ab. Bei Immobilien sollte insbesondere geprüft werden, ob dadurch eine Erbengemeinschaft entstehen würde.
Grundsätzlich können Sie testamentarisch gestalten, wer Erbe wird beziehungsweise welche Person bestimmte Vermögenswerte erhalten soll. Dabei müssen jedoch insbesondere Pflichtteilsrechte und die genaue rechtliche Gestaltung berücksichtigt werden.
Eine entsprechende Gestaltung kann grundsätzlich vorgesehen werden. Entscheidend ist, ob das betreffende Kind wirtschaftlich in der Lage sein wird, mögliche Ausgleichs- oder Pflichtteilsansprüche zu erfüllen.
Werden mehrere Kinder Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann nicht jedem Erben mit einem bestimmten räumlichen Anteil, sondern zum gemeinschaftlichen Nachlass. Jeder Miterbe kann grundsätzlich die Auseinandersetzung verlangen – im Streitfall bis hin zur Teilungsversteigerung.
Das kann bei der Nachlassgestaltung berücksichtigt werden. Welche Gestaltung sinnvoll ist, hängt unter anderem von den Eigentumsverhältnissen, den übrigen Erben und Ihrer Vermögenssituation ab.
Es kann sinnvoll sein, ist aber nicht automatisch die beste Lösung. Bei größerem Vermögen sollten insbesondere Pflichtteil, Bindungswirkung und steuerliche Auswirkungen geprüft werden.
Grundsätzlich ja. Eine Immobilienübertragung sollte jedoch nicht allein wegen möglicher steuerlicher Vorteile erfolgen. Eigene Absicherung, Rückforderungsrechte, Wohnrecht oder Nießbrauch und Pflichtteilsfolgen sollten vorher geprüft werden.
Ein eigenhändiges Testament kann ohne Notar errichtet werden, wenn es vollständig handschriftlich verfasst und unterschrieben ist (§ 2247 BGB). Die größere Schwierigkeit liegt häufig nicht in der Form, sondern darin, die gewünschten Rechtsfolgen eindeutig und widerspruchsfrei zu gestalten.
Bestehende Verbindlichkeiten verschwinden durch den Erbfall nicht, sondern gehen auf die Erben über. Bei finanzierten Immobilien sollte deshalb nicht nur der Immobilienwert, sondern auch die Finanzierung in die Nachlassplanung einbezogen werden.
Nicht jedes Testament muss notariell errichtet werden. Je nach Gestaltung und persönlicher Situation kann eine notarielle Verfügung jedoch sinnvoll oder erforderlich sein, etwa bei einem Erbvertrag.
Rechtsgrundlagen
- § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge
- § 1924 BGB – Gesetzliche Erben erster Ordnung
- § 1931 BGB – Gesetzliches Erbrecht des Ehegatten
- § 2032 BGB – Erbengemeinschaft
- § 2042 BGB – Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
- § 2048 BGB – Teilungsanordnungen des Erblassers
- § 2247 BGB – Eigenhändiges Testament
- § 2269 BGB – Gegenseitige Einsetzung (Berliner Testament)
- § 2303 BGB – Pflichtteilsberechtigte
- § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen
Autorin: Rechtsanwältin Julia Ehmer · Stand: Oktober 2026
Gestalten Sie Ihren Nachlass, bevor andere entscheiden müssen
Je früher Sie regeln, wer Ihre Immobilie erhält, wie Ihr Ehepartner abgesichert ist und wie Ihre Kinder fair behandelt werden, desto größer sind Ihre Gestaltungsmöglichkeiten. Teilen Sie uns die wichtigsten Angaben mit – wir melden uns zur Abstimmung eines Erstgesprächs.
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